非獨棟，不別墅，深圳山寨別墅大批判
2010.04.26
■非獨棟，不別墅
2010年春節，我去一個住在萬科蘭喬圣菲的朋友家里去串門，正好遇到這位朋友的從美國趕來中國旅游的同學，一個標準的美國人。巧合的是，這個美國伙計是同行，是在美國一家地產公司從事開發工作的，所以對萬科蘭喬圣菲小鎮特別關注。不過，他一段關于中美兩國別墅的論道，倒是十分不識時務的讓我這朋友非常失望。這位美國同學說，在美國只有窮人才會住到聯排別墅，他們稱聯排別墅不是villa，而是townhouse，在美國只有獨棟別墅才能稱之為villa，但在中國他看到大部分的中國低層建筑都被統一稱為別墅，這在美國是不可能的。另一方面，在美國villa絕對不會放在繁華的市區，無論是villa還是townhouse大部分都分布在郊區，因為只有在郊區才能享受更好的自然環境，才能真正享受到中國那種天人合一的感覺，在城市中心開發別墅太過浪費。被這位美國同學白瞎了一頓，我朋友也是十分郁悶。2009年我朋友從香港趕過來在萬科蘭喬圣菲購買了這套被稱之為townhouse的聯排別墅，原以為已經可以成功的晉級中國頂級富人階層，結果卻被這位同學笑談為窮人居住的地方。其實，這也怪不得美國同學的瞎唄，而是在中國能住上獨立別墅的除了廣大的農民兄弟，就只有城市里極其少數的金字塔尖的富人階層了。同時，在中國開發獨立別墅是早已被嚴令禁止的，不僅獨立別墅被嚴令禁止，就連開發低密度住宅都被政府一再叫停，所以在中國大陸，真正意義的villa是十分稀缺的，絕大多數所謂的別墅都是冒充的，用一句時髦的話說，叫做山寨別墅多如牛毛，真正別墅屈指可數！
深圳30年，能稱之為別墅的物業至今不超過10個社區，數量絕對不足1000套。早期的銀湖山莊有少量的獨立別墅，緊隨其后在華僑城波托菲諾社區有數十套別墅，目前市場上在售和將售的獨立別墅社區不超過五家，分別是華僑城天麓別墅，萬科天琴灣別墅，聯泰地產梅沙灣別墅，觀瀾湖別墅以及三正臥龍山別墅。而這些別墅同國外別墅一樣，有一個共同的特點，就是絕對不會占據繁華區，全部分布在深圳郊野，且全部都占有絕對稀缺的自然資源，不可復制。
中國文化十分有意思，在中國人創造別墅這個詞語的時候，早已給別墅的位置指明了方向。“別”便是只還有，另外的意思，“墅”上面一個野，下面一個土，加在一起便是野土的意思，是指郊野的地方才能有墅。現代中國人對別墅的真正定義是：獨門獨戶獨院獨棟的建筑才算的上是別墅。但中國文化的演繹能力超強，尤其是房地產文化，整合忽悠能力超乎尋常，將原本屬于郊野自然生態的別墅，通通肩并肩的做在了市區最繁華的地方，并稱之為城市別墅，城市繁華區能有郊野自然的感覺嗎？能有野土的存在嗎？
所以我建議深圳市負責房地產管理的有關部門，除了要整頓下市場上夸大其詞的炫富廣告，更應該還消費者一個朗朗晴空的概念環境，反處于繁華區內的聯排房屋或者其他位置的聯排房屋，統一不準再以別墅概念出街，至于搞了個復式房子便稱之為空中別墅，搞了個露臺便稱之為空中庭園等，應該全部叫停，還給消費者一個真實的房屋概念。
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■9成富人被山寨，誰來還原別墅真理？
謊話說了一千邊便成了真理，別墅的命運也正再被山寨真理化。當市場上無論是地面上的聯排，還是空中的復式都大喊大叫自己是別墅的時候，真正的別墅正在被謊言所改寫。然而，謊言真的能覆蓋真理嗎？山寨真的能戰勝正品嗎？
2008年前后，深圳電子市場上山寨成風，幾乎一夜之間深圳華強北成了中國電子山寨市場的大本營，山寨MP3 ,山寨手機，山寨筆記本等等，然而僅僅不足兩年工夫，絕大多數的山寨產品已經銷聲匿跡，或轉型，或倒閉，或被擠壓份額變得越來越小。即便是中國山寨電子產品打敗了歐美日本等國的高端電子產品，但中國政府 也不會出臺任何支持山寨產品的政策，因為山寨就是山寨，僅僅通過簡單的模仿一個民族是無法走上自強之路的。同樣的道路是，目前市場上叱咤風云的山寨別墅難道還會一如既往的走下去嗎？
誠然，山寨別墅與獨立真別墅相比，并沒有在品質上比較出較大的差異化，但兩者卻有本質的不同。山寨別墅無論如何裝扮，都是高容積率下的產物，都不可能做到獨門獨戶獨院獨棟，山寨別墅與普通高層并沒有本質區別，只是面積更大的地面復式樓而已，無法獨立起來，這是山寨別墅最大的缺憾。即使如水榭花都，香蜜湖1號，萬科17英里等超級高端建筑，也無法做到獨棟別墅。而在市場上，獨棟別墅往往是山寨別墅價值的一倍甚至之上。同樣以萬科蘭喬圣菲為例，獨棟別墅價格是雙拼別墅價格的真真一倍，目前聯排別墅價格約在2500萬左右，但獨棟別墅價格卻在5000萬左右，所以我文中提及的那位朋友，他只不過是富人階層中的窮人罷了。
而在深圳將近有10000套山寨別墅，真正的獨立別墅不足1000套，也就是說將近有90%的富人在以別墅的名義下被山寨了，就像買了一部蘋果手機一樣，功能相似，但價值卻完全不同。
■反別墅山寨化，向北45分鐘尋找真正的別野土
土地越稀缺，別墅越珍貴，這當然指的是獨立別墅。在深圳土地資源日益稀缺的情況下，山寨別墅層出不窮，山寨別墅會通過各種形式不斷涌現，如高層中加建，疊拼，空中復式等等，所以，并不會隨著土地資源稀缺而價值得以大幅提升，但獨立別墅卻越來越稀缺，而房屋的價值自然會隨著稀缺而越顯珍貴。所以，不想被山寨，想要更高價值，則需要把眼光投向真正的獨立別墅，真正的別墅！
在深圳，5000萬元以下的獨立別墅寥寥無幾，華僑城天麓別墅幾乎成了有史以來深圳最高的房屋價格，多數在5000萬元以上，觀瀾湖高爾夫獨立別墅也多在5000萬元以上，放眼深圳，幾乎沒有5000萬以下的獨立別墅。
當然，如果用心去尋找，在大深圳視野下，地處觀塘片區的三正臥龍山花園400—900平方米的頂級獨棟真別墅，單位售價仍僅為約15000元/平方米，總價在2000萬以下，僅相當于大深圳區域其他獨棟真別墅售價的1/3至1/8，是否更值得去投資購買呢？
假如按照文中一開始美國那位同學的觀點，別墅就應該在郊野范圍內，享受天人合一的境界，那么無疑三正臥龍山完全符合這個條件。三正臥龍山花園的數十棟稀缺獨棟真別墅全部雄踞于臥龍山山脊之上，并緊鄰波光瀲滟的悅龍湖，并擁有統御山湖美景的絕佳視野，其豐富的景觀資源與華僑城、香蜜湖等傳統豪宅區相比毫不遜色。如果按照山寨別墅的觀點來看，作為大深圳范圍內為數不多的獨門獨院獨棟別墅，其面積一般是山寨別墅的一倍或一倍以上，夠得上真別墅的面積級別，稱得上是金字塔尖的別墅概念，那么這種別墅的稀缺性必然會隨著城市的拓展而日益稀缺，理論上講應該是同樣的聯排疊拼別墅的一倍以上，如今卻不及深圳市內別墅的1/3,甚至比不上深圳郊區的聯排別墅價格，是否意味著價值洼地呢？
真別墅需要真目光，高價值需要高眼光！
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