深圳中央別墅區大PK:萬科棠樾PK觀瀾湖別墅PK三正臥龍山
2010.04.26
非常有意思的是，深圳人若想買到正宗地道的純獨棟別墅，目前還只有這三個項目可供選擇，而嚴格說來，這三大項目均不在深圳版圖，全部都在莞深交界處，所以可以說都是典型的跨界別墅。選別墅，住豪宅，就到觀瀾湖別墅這種理念似乎早已深入人心，而買品牌，買服務，住別墅就到萬科棠樾也已經為深圳人所熟知，唯一不被深圳人廣泛了解的便是這三正臥龍山別墅了，但購買三正臥龍山的絕大多數客戶也是深圳人，因此筆者就為各位網友一一揭示三大項目真面目。
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■交通PK:最跨界觀瀾湖，最近距棠樾，最中心臥龍山
觀瀾湖別墅區是最典型的跨界物業，絕2/3區域歸屬深圳市地理范疇，1/3歸屬東莞地理范圍，但觀瀾湖地產似乎刻意的規避了這個事實，觀瀾湖高爾夫球場大門開在深圳地界，即便是東莞地理范圍內的別墅也統一配置了深圳區號，所以看似部分屬于東莞，但觀瀾湖更傾向于向深圳人民示好。所以，在三大別墅區中，筆者認為觀瀾湖最跨界。不過如果從交通便利性來說，目前通過觀瀾湖別墅區的交通組織似乎比萬科棠樾還略差點。目前通過觀瀾湖別墅區的主要交通干道為梅觀高速和觀瀾大道，如果走梅觀高速在觀瀾出口下，再走一段土路至少也要40分鐘左右的時間，如果從東莞大坪出口下，進入觀瀾湖別墅區則需要行經萬科棠樾門口，自然沒有進入萬科棠樾更方便了。所以從目前來看，進入觀瀾湖別墅區要比進入棠樾所花時間略長些，盡管觀瀾湖別墅更為靠近深圳。但根據深圳市交通規劃，正在修建的深圳外環高速通過觀瀾湖別墅區邊上，因此將會改善現有的交通狀況。相比以上兩個別墅區的交通情況，三正臥龍山其實是最近幾何中心。深圳的幾何中心位于布吉片區，假如以布吉作為幾何中心，項目位于鳳崗的臥龍山是最靠近深圳幾何中心的別墅區。而在交通方面，無論從深圳福田中心區，還是從羅湖中心區，還是從鹽田中心區或者龍崗中心城片區，橫崗片區，進入三正臥龍山都不用超過40分鐘車程。從福田中心區出發，經梅觀高速觀瀾出口，經過觀瀾進入鳳崗到達臥龍山約四十分鐘，經梅觀高速轉機荷高速白泥坑出口進入鳳崗到臥龍山大約35分鐘，從羅湖出發經過清平快速轉水官告訴進入平湖，從平湖沿東深路進入鳳崗抵達臥龍山大約需要30分鐘，假如清平快速完全建成通車，則抵達臥龍山只需要20分鐘左右。從橫崗和龍崗中心城進入臥龍山則只需要20分鐘左右的車程。因此，如果綜合考慮深圳各個區距離三個別墅區的車程距離，其實臥龍山目前距離深圳最近。
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■環境資源：棠樾最多資，觀瀾湖最綠，臥龍山最風水
對于別墅來說，占有資源的多少往往決定著別墅價值。在三大別墅區中，萬科棠樾占有資源最多，觀瀾湖別墅區最綠，而臥龍山則風水走向最好。
首先來看看萬科棠樾別墅，毗鄰國家一級約2700萬平方米大屏障森林公園，相當于15個蓮花山；方圓1公里內13個湖泊山嶺環繞，如仙女湖和企洞水庫和蝦公巖水庫，水域面積1500畝，為目前供東莞和塘廈的一級飲用水庫和東莞最純凈的水質資源。所以在萬科棠樾，會讓人安靜下來，猶如市外桃源感覺。
觀瀾湖別墅區的自然資源自不必說，世界第一大球會，全部為綠色草坪覆蓋，別墅建在高爾夫球場之上，不僅在深圳別無二家，就連在國內也是鼎鼎有名的高爾夫別墅。
值得一提的是三正臥龍山，三正臥龍山在自然資源方面無法媲美棠樾和觀瀾湖，但同樣也擁有非常好的山水資源，別墅區內臥龍湖，別墅區后臥龍山，別墅區線東深河，無意間將臥龍山別墅放在了風水上的名堂位置，所以在三大別墅區中，臥龍山別墅風水最佳，對于風水偏好的客戶來說，臥龍山是難得的選擇。
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■產品：棠樾為雙拼，觀瀾湖贈送最慷慨，臥龍山最獨棟
萬科棠樾目前所推別墅為雙拼獨棟別墅，也就是說兩套雙拼別墅打通后，成為一套獨棟別墅。該批別墅優勢是：面積夠大，建筑面積超過580平方米，如果加送贈送面積則超過1200平方米，如此面積基本上可以滿足客戶對面積的最高要求；！聯排別墅均擁有雙府、雙院、雙車位、雙兒童房，11.4米面寬、創新下沉式庭院；品牌和規模優勢：萬科25年TOP系別墅，66萬平米低密度別墅社區，上億元配套，三大主題會所。
觀瀾湖別墅在贈送面積上幾乎達到極致。3年前網上行劍君曾經到訪過此觀瀾湖別墅，其面積贈送比為1：3，即如果是300平方米的別墅建筑面積，其實際使用面積達到1000平方米以上，且全部沿著高爾夫球道而建，前后均為遮擋，所以無論是景觀視野還是面積配送方面，都首屈一指。
三正臥龍山則是三大別墅區最“獨”的別墅，總用地面積40多萬平方米、擬規劃總建筑面積近20萬平方米，約500棟別墅，目前在售的為二期上峰居別墅，共60多套獨立別墅，目前僅剩下30套不到。臥龍山別墅除了獨這個特點外，在面積方面也開創了大深圳范圍內最大別墅的先河，最小面積420平方米，最大面積944平方米，如果算上贈送面積最大面積近2000平方米，恐怕是大深圳范圍內最大面積大單體別墅了。
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■價格：臥龍山：15000VS棠樾40000VS觀瀾湖50000
在售價方面，臥龍山似乎低的讓人捉摸不透，到目前均價也只有15000元/平方米，一般別墅總價在700萬左右，相對于深圳特區內的房價來說，還不如水榭花都一套200平方米的房子總價高。總價如此之低，的確少見。
萬科棠樾湖岸雙拼獨棟別墅單價在40000元/平方米，折合總價約2000萬左右，大致相當于臥龍山同等面積的3倍以上。如此價格仍舊受到深圳人的青睞，我認為主要還是萬科品牌和項目本身的資源價值太好了。
觀瀾湖別墅目前更多的是二手房別墅在售，根據三級市場的掛牌價獨棟別墅在5萬元/平方米左右，這和總價一般在4000萬左右，相當于棠樾獨棟別墅總價的一倍。
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