深圳限購令下的東莞別墅投資機遇
2010.11.23
深圳限購令下的東莞別墅投資機遇
——廣東省房地產業協會副會長、三正地產總經理劉光金縱論房產新政
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公元2010年的中國樓市波瀾起伏跌宕壯闊。一方面，以美國為首的世界各國實行的“定量寬松”政策導致全球貨幣大泛濫，人們紛紛尋找黃金、房產等“硬資產”規避貨幣貶值的風險。另一方面，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房價上漲速度過于迅猛，相關部門不得不一再祭出提高首付、限購、加息等強硬調控措施，力求封住一線城市房價上漲空間，維持我國房地產市場的平穩發展。
近期，在深圳“限購令”的影響下，一大批深圳財富人士紛紛將目光投向了東莞、惠州、珠海、中山乃至佛山、清遠等二三線城市的別墅、產權式酒店、寫字樓等物業形態。在他們看來，上述城市房價總體水平至今仍僅相當于深圳的幾分之一，未來仍將具有穩健的價值成長空間。然而，普通置業者面對如此種類繁多的房產項目應該進行怎樣的謹慎鑒別和判斷？哪些城市何種類型的房產將具有最強的保值增值空間？為了向廣大置業者解答上述疑惑，本報記者近日專程采訪了廣東省房地產業協會副會長、三正集團副總裁、三正地產總經理劉光金先生。
??? 《深圳特區報》：雖然10月20日中國人民銀行正式啟動了三年來的首度加息，預示著央行已開始收縮過度泛濫的流動性。然而根據《華爾街日報》等國際權威媒體的報道，美聯儲很可能將于11月初推出第二輪“定量寬松”政策以刺激美國經濟，眾多經濟學家預計此舉將推動美、日等主要經濟體掀起爭相貨幣貶值的浪潮。在這樣的市場環境下，深圳眾多財富人群都希望能找到比“現金”更為安全的投資渠道來抵御通脹風險。劉總您作為經驗極為豐富的房地產業界專家，對這些財富人群有何建議？
劉光金：雖然央行近日啟動了三年來的第一次加息，然而我國的廣義貨幣供應量M2截至9月底已高達69.6萬億元，再加上美日等國的寬松貨幣政策，我們仍將在相當長一段時間內處于一種貨幣供應相對寬松的宏觀經濟環境之中。在這一時代大背景下，每一個積累了一定財富的家庭都面臨著手中的現金向何處去的選擇。
在我個人看來，那些擁有億元以上資產的家庭最好還是進行實業投資，這樣無論從國家發展還是從個人投資增值潛力來看都是最好的選擇。而對那些手中持有一定現金的中產階層來說，股票、黃金等資產的波動頻率過快幅度過大，除非是專業人士否則也不宜過多涉足。
而在城市化、工業化的持續推動下，我國房地產市場雖然很難再出現最近幾年這種迅猛飆升的態勢，但仍將在相當長一段時間內仍有保值增值功能，對于普通老百姓來說是一種相對簡便、風險較低的投資選擇。當然，目前在強大調控壓力下，人們不能像前段時間那樣見樓就買，一定要更加冷靜地去選擇欲購的物業。建議人們重點關注一些能實現5%租金回報的商用物業，以及一些具有豐富景觀資源、容積率較低的別墅豪宅大盤。
???? 《深圳特區報》：9月30日，國家相關部委推出了新一輪的樓市調控政策，深圳、上海等一批熱點城市也迅速推出了“限購令”等地方細則。請問劉總您認為這一系列政策對樓市成交量將產生怎樣的影響？是否會促使開發商在定價上進行適當的調整？
劉光金：中央相關部門此次出臺二次調控所傳遞出來的政策信號是非常明顯的，就是要將當前中國樓市投機成分較重的態勢給扭轉過來，使樓市回歸解決老百姓居住問題的本質。我相信在政府的強力調控下，像當前這種某些城市房價暴漲的非理性行情將得到有效抑制，而在一定時期內樓市成交量也必將大幅萎縮，開發商在樓盤定價上也將更為理性。至于房價是否會像2008年那樣出現大幅下調現象，目前尚無法定論。
今年眾多發展商在4、5月份以后銷售量急劇攀升，手中持有的現金仍相當寬裕，短期內缺乏大幅度降價的動力和壓力，應該不會采取過激手段來進行降價促銷。尤其是一些日益稀缺的別墅物業和位于城市核心區的樓盤，即使在弱市中也將保持較強的保值增值功能。
《深圳特區報》：我們近期在采訪中注意到，深圳“限購令”推出后對大批深圳購房者產生了明顯的擠出效應，許多購房者都將目光投向了東莞、惠州、中山、佛山等珠三角二三線城市。請問劉總您對這些置業者有何建議?
劉光金：最近深圳推出了非常嚴格的“限購令”，香港也緊急叫停了投資房產入戶政策，這對于一部分手中仍持有大量現金的財富家庭來說，到惠州、東莞等周邊城市尋找新的購房機遇成為了一種非常自然的選擇。然而在這一點上我要奉勸很多深圳購房者一定不能過于盲目，一定要謹慎選擇，避開那些投機炒作成分過重而本地經濟又缺乏支撐的樓盤和區域。如果一個樓盤既沒人自住也難以出租的話，即使其售價僅相當于深圳的1/10，也是不宜盲目投資的。
我建議深圳置業者前往周邊城市購房時將投資需求與自住需求進行巧妙的結合，最好選擇那些距離深圳較近、景觀資源豐富、規劃建筑品質突出并具有某種不可替代性的樓盤，尤其是一些注定將日益稀缺的別墅樓盤值得重點關注。
《深圳特區報》：我們知道1997年亞洲金融危機后香港樓市出現了巨幅下調，但最終一些高端豪宅物業卻表現出了極強的保值增值功能，不少豪宅物業當前售價已遠遠超越1997年高峰期的水平。在劉總您看來，這一輪內地樓市調整是否也會出現類似現象？像三正臥龍山這種極為稀缺的獨棟別墅物業是否有機會成為當前低迷樓市中的“藍籌股”？
劉光金：我個人建議深圳普通購房者前往周邊城市置業時一定要避開以下幾類物業：一是投資回報存在爭議性的返租型物業，二是小業主難以控制經營權的產權式酒店，三是遠離城市中心又不具備租賃需求的普通物業。而可以精心選擇一些具有穩定租金回報的商用物業或一些不可再生的別墅類豪宅物業。
大家都知道最近幾年深圳城市中心的別墅漲幅極為巨大，不少優質別墅物業售價都已高達億元，已遠遠超出了絕大部分置業者的購買能力。與此同時，像三正臥龍山這樣一些距離深圳CBD僅40分鐘車程、交通極為便利、容積率較低的別墅類樓盤售價仍僅為1萬余元/平方米，存在明顯的“被低估”現象。我相信在這一輪樓市調整中，這些注定將越來越稀缺的優質別墅樓盤即使價格不逆市上揚，其回調的可能性也微乎其微。
《深圳特區報》：最近有一些城市規劃專家認為，三正臥龍山所在的“觀瀾—鳳崗—塘廈”三鎮恰位于香港經深圳向珠三角輻射的核心發展軸線上，并擁有極為優越的自然山水資源以及三正臥龍山、觀瀾湖高爾夫大宅、和黃觀湖園、萬科棠樾等一大批經典別墅項目，未來有望成為大深圳區域最具潛力的新興豪宅板塊。請問劉總您對上述觀點怎么評判？
劉光金：隨著近年來三正臥龍山、萬科棠樾、觀瀾湖圣堤灣等優質別墅樓盤的入市，觀鳳塘別墅板塊的崛起已經成為了不可否認的現實。在我個人看來，由于龍崗、龍華目前已建起了大批密密麻麻的高層樓盤，光明新區、坪山新區又重在發展高科技產業，深圳特區已很難再找到一塊規劃比較完美、建筑密度較低的純粹人居板塊了，打造“深圳后花園”的重任已歷史性自然地落在了觀鳳塘豪宅板塊的身上。
三正臥龍山、萬科棠樾等觀鳳塘中央別墅區代表性樓盤，雖然從行政區劃上屬于東莞樓市的范疇，但從地理位置、客戶基礎等角度來看都屬于大深圳半小時生活圈內的頂級豪宅。從長遠的發展角度來看，目前三正臥龍山、萬科棠樾等樓盤的品質完全可以與水榭花都、純水岸、香蜜湖1號等深圳頂級豪宅媲美，其價值在未來數年間翻一番是有極大可能性的。
3月20日，廣東省房地產行業協會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產發展論壇在廣東佛山舉行。經專家組的綜...
