2009深莞頂級別墅投資價值高峰論壇在三正臥龍山舉行
2009.09.09
2009深莞頂級別墅投資價值高峰論壇在三正臥龍山舉行。與會專家提出，從物業未來的成長潛力和空間來看，目前正是介入東莞頂級別墅物業的最佳買點——
前十年看深圳 后十年看東莞
9月9日，由深圳特區報、三正地產聯合主辦的2009深莞頂級別墅投資價值高峰論壇在三正臥龍山花園隆重舉行。論壇特邀廣東省房協常務副會長、三正集團副總裁兼房地產公司總經理劉光金，城市地產思想者論壇秘書長青忠貴，中原研究院總經理車德銳等業內資深專家，圍繞深莞樓市未來趨勢性走向、東莞城市價值評估、東莞樓市投資價值和風險控制、投資房產的品種選擇和入市時機等話題，向深莞兩地置業者作了精彩演講，并提供了專業而中肯的投資建議。對于這次論壇，深圳特區報、南方都市報、深圳商報、東莞日報等主流媒體給予了高度關注，紛紛派出記者參與了采訪并安排了報道，新浪網、搜房網進行了網絡直播，活動產生了良好反響。
為幫助大家了解論壇實況，掌握專家觀點，以便對投資決策有所借鑒，特將各主講嘉賓的精彩發言作歸納整理，刊發于此。
劉光金：未來十年是東莞物業高成長期
今天，我想以一名在房地產行業摸爬滾打十幾年的老地產人，同時又是一名從事物業投資多年的資深投資人的雙重身份，和大家交流一下對深莞樓市房產投資的一些個人看法。主要講三點認識。
第一點，是關于深莞樓市的一個結論性意見。我認為以目前的時間點為分野，房產投資的理想目的地已由深圳轉向東莞。此前十年，是深圳物業高成長的十年，我們看到從1999到2009，幾乎所有深圳物業的價值都是翻著筋斗往上躥，漲幅驚人。但在高成長十年之后的今天，這種快速上漲的勢頭已經無以為繼，衰竭之相漸顯。不過在經濟發展的圈層效應下，特別是在深莞一體化加速推進的時代背景下，深圳樓市的成長動能已經開始向與它在歷史淵源、地理區位、經濟聯系、社會融合度方面都最為緊密的東莞傳遞。現在，東莞物業的價格僅相當于十年前的深圳，而它的品質則與今天的深圳相當，我相信在十年之后，東莞物業的平均價值一定能趕上甚至超過深圳當前的水平。也就是說，今后十年，深圳物業的高成長奇跡將在東莞復制并續寫。
第二點，我想闡述的是，性價比，才是衡量物業的投資價值的首要標準。我發現許多投資者在作投資決策時，總是容易被一時的形勢被羈絆，被無謂的信息所紛擾，房價大漲他大買，房價小漲他小買，房價不漲他不買，完全胸無定見，這是投資決策之大忌。聰明的投資者是走在形勢前面的。巴菲特有句名言，“別人瘋狂的時候我恐懼,別人恐懼的時候我瘋狂”，適用于房產投資同樣如此。許多人也許做不來巴菲特，那我建議你不妨去做一名普普通通的消費者。你的投資決策是否正確、投資收益能否實現，都需要消費者最終評判和驗證，所以如果你能站在消費者的角度而不是單純投資者的角度來決策，問題就簡單多了。那么消費者最關注什么呢？性價比！沒有人愿意跟價廉物美的東西過不去。所以作為房產投資，一定要選擇那些價廉物美的高性價比物業，這樣的物業才有投資價值。而從性價比看，無疑，東莞的物業在上升，深圳的物業在下降。
第三個觀點就是，房產投資要有長遠眼光。不要總想在最低點買進，這個不現實，在吻合長遠趨勢的前提下，有適當的時機、適當的價位、適當的物業，這就夠了。一味坐等，只會喪失機會。長遠趨勢是什么？東莞房價向深圳看齊就是一個長遠趨勢，東莞的房子不可能總是這么便宜。臥龍山花園的獨棟別墅，目前售價僅相當于深圳市場的十分之一，假如20、30年后，它的價值達到深圳同類產品的三分之二，那么你的收益也遠比投資深圳樓市要高得多。
車德銳：目前正是介入東莞頂級別墅的恰當時機
投資主要關注兩點，一個是利潤一個是風險。具體來說有四個方面。
一是品種的選擇。和其它投資品種比較，房產投資具有安全性高、可控性強的特點，因此是大眾廣泛接受的投資品種。而在房產種類中，如果資金充裕，投資別墅特別是頂級別墅應該是不二選擇。為什么？物以稀為貴。土地資源不可復制，自2003年國土資源部第一次叫停別墅項目開發以來，別墅供應逐年減少。根據我們監測的數據，東莞近幾年平均每年獨立別墅供應量為550套，但08、09年每年已不足300套，而市場需求依然旺盛，產品稀缺性已明顯顯現。
二是入市時機。同樣從我們監測到的數據來看，東莞近幾年獨立別墅價格除08年下幅回調2%外，上漲的態勢十分明顯，而聯排、疊加等類別墅則呈下降趨勢，顯示獨立別墅價值支撐力非常強大。另外，我們認為東莞房價存在嚴重低估，反映在別墅價格上更為明顯。GDP全省第四，房價卻比全省平均水平還低，個人認為主要有兩個因素壓制了東莞房價的表現：一是東莞現實的經濟問題，以加工貿易為主的外向經濟的發展模式讓它在這次金融危機中深受重創；二是在經過07、08年政策調控之后，東莞開發商普遍采取了較為保守的定價策略，沒有充分挖掘和透支樓盤價值。不過這對投資客卻意味著投資成本會低一些、增值空間會大一些，因此目前正是入市建倉的恰當時機。
三是成長潛力。個人認為東莞別墅價格在經過09年平抑后，明年回漲的機率較大，理由有六：一是通脹預期。二是上述提及的抑制房價表現的兩個因素將得到緩解；三是在珠三角一體化推動下，東莞行政管理體制將進一步改善，目前二手房市場因手續繁瑣、稅費較高而趨于沉悶的局面可望扭轉。四是相比深穗，東莞環境好、密度低的居住優勢將凸現。五是深圳開發商大舉進莞，推動了東莞地價的快速上漲，上漲的土地成本將在上漲的房價中體現出來。六是深圳房價高企，部分深圳人把置業的眼光投向東莞，也會推動東莞房價的上漲。個人判斷，今年下半年東莞會有一些優質的別墅個盤會進入到每平米3-5萬元的價格區間。
四是風險控制。關鍵是順勢而為，量力而行，注重對產品品質的把關和開發商品牌的篩選。另外，如果有條件，最好投資獨立別墅這類稀缺性品種。
青忠貴：中國的房地產市場將走向高容積率時代
我們可以把東莞和浙江的溫州作個比較：溫州GDP是東莞的三分之二，人均GDP東莞5萬元，溫州3萬多元，但房價，溫州到達了每平米2.6萬元，而東莞不足8000元。同樣在各自省里名列前茅的城市，經濟實力和房價的表現為何形成如此反差？我覺得主要原因還是在于城市價值的低估。也就是說在整個區域的城市價值體系里面，城市的尤其從房地產反映出來的城市價值還沒有被完全挖掘出來。站在深圳、廣州、香港這樣的巨人圈層里面，東莞某種程度上被掩蓋了，但相信隨著城市的發展，它的城市價值會被重新發現并得到確認。
從更長遠的角度來看，中國的房地產將走向一個高容積率的時代。因為中國是一個土地資源十分貧乏的國家，城市建設中不允許我們走歐美的路子，相反會逐步向香港看齊。目前我國城市容積率普遍偏低，今后可望逐步提高。高容積率帶來一個很明顯的結果，就是別墅產品供應減少，產品稀缺使別墅價值快速提升。這一點，從深圳近幾年在走向高容積率過程中的別墅價格走勢便一目了然。所以我認為頂級別墅，特別是目前價格嚴重低估的東莞頂級別墅，未來會有巨大的增值空間。
3月20日，廣東省房地產行業協會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產發展論壇在廣東佛山舉行。經專家組的綜...
