選擇優質物業，規避置業風險
2007.04.19
選擇優質物業，規避置業風險
——廣東省房協副會長、廣東三正集團副總裁兼三正地產總經理劉光金接受深圳衛視專訪
４月１９日，省房協副會長、廣東省三正集團副總裁兼三正地產總經理劉光金應邀接受了深圳衛視的人物專訪。在專訪中，劉總就深莞兩地樓市的發展現狀及趨勢、三正地產如何領跑深莞半小時生活圈的思考和實踐、政策調控背景下投資置業的風險控制等詳盡闡述了自己的觀點。此次訪談已在深圳衛視《第一地產》欄目中分作兩集播出，獲得了業界人士的廣泛好評。本刊將訪談內容刊發于此，希求引起大家對深莞半小時生活圈的廣泛關注，也通過專訪對大家理性投資有所助益。
深莞兩地樓市發展趨勢和東莞樓市現狀
記者：劉總，自從2004年開始，您是第三次和深圳觀眾見面了，是深圳觀眾的老朋友了。當前深莞兩地樓市很熱，您作為省房協副會長，同時也是三正地產總經理，長期從事房地產研究與開發，在業界享有較高的知名度，請您談談目前深莞兩地樓市的發展趨勢將會是怎么樣的？
劉總：我想，當前莞深樓市的大幅度增長，主要是以下三個方面的原因造成的：
1、近兩年，國家經濟呈兩位數增長，特別是2006年GDP增幅達10.7%，比2005年加快0.3個百分點，十年來連續第4年突破10%，GDP首次突破20萬億元人民幣大關。根據國家分配與再分配的原則，有幾萬億元進入消費和待消費中，人們手中的錢多了許多。
2、中國進、出口貿易順差很大。國家用人民幣去購買企業的外匯，勢必增加人民幣的發行量。2006年外貿出口為9690.8億美元，增長27.2%，按現在匯率計算，相當于六萬多億人民幣，所以，市場上增加了很多人民幣。
3、由于外企進入中國，每年都帶來大約500億美元外資，增大了資金總量；同時，國外投資者看好中國的股市和樓市，通過合法或不合法的手段大量進入中國，所以市場上流動資金數額龐大，這些資金主要流向股票、債券、期貨、黃金、房地產等。從理論上講，房價上漲的趨勢仍然是顯著的。中國是一個耕地貧乏的國家，同時我們也看到國家最近對房地產市場的調控力度不斷加大，這樣都會影響樓市價格。
深莞房價到底是漲還是跌？這個問題具體兩個方面來回答：一方面從國家經濟大趨勢上來說，保持經濟平穩運行和樓市的穩健發展，這是國家的大政方針，也就是說，樓市價格大起大落，是國家不愿意見到的，也是我們前面所講到的經濟發展的因素所不支撐的。我看，在兩三年內大幅度下跌和上漲的可能性較小，但波動是可能的。另一方面，近兩年樓價上漲推動了發展商投資欲望的膨脹，市場投放量持續增加，從而投資回報率急劇下降，使投資欲望受到抑制。那么，我們可以說，一部分質差價高和炒作成分較高的物業，將會發生價格回跌的情況；反之，那些價格不高，樓盤品質又很好的物業，仍將保持上升的趨勢。
記者：您剛才大體概括了深莞兩地的房地產市場發展趨勢。事實上，這幾年東莞房地產市場突飛猛進，取得非常喜人的成績，很多深圳人紛紛在東莞置業和投資，但其實還有很多深圳人對東莞房地產市場具體情況不是很了解，那么，東莞的物業投資風險大嗎？
劉總：近幾年的確有越來越多的深圳人看好東莞的房地產市場，把這里作為走出深圳置業投資的第一站。而東莞，憑借優質的生態環境，雄厚的經濟實力和便利的交通優勢，與深圳進行著越來越緊密的融合，也催生了深莞半小時生活圈、深莞同城生活等多種新的生活模式。
2006年東莞生產總值達到2624億元，相當于欠發達省份的生產總量。外貿進出口總額842.2億美元，其中出口總額473.8億美元，增長69.2%。這么大的經濟總量和增長勢頭，可以看出其消費力是很大的。
同時，東莞近幾年大力推進都市化進程和環境改造，基本上是按照現代國際化都市格局在進行，城市形象發生了翻天覆地的變化。而東莞的樓盤無論從規劃、設計、還是品質、物業管理、創新能力已經不亞于深圳，特別是一些高檔別墅社區，甚至還超過了深圳。東莞樓盤價位前些年很低，這不是因為樓盤素質低，而是其土地價格低、開發成本低造成的。這兩年東莞房價也在快速上升，但與深圳比較起來，價格仍然偏低，同質物業價格僅深圳的六分之一到八分之一，一棟別墅還不到深圳一套同面積公寓的一半價錢。所以，它的風險相對會小一些。
選擇物業的原則和基本點
記者：劉總，你作為房地產行業的資深專家，能否對我們深圳人在東莞的投資置業給出一些指導性意見
劉總：我想選擇物業應把握以下幾個原則和基本點。
1、物業自住和投資打理的方便性。如果是自住，要看是否方便自己的生活和工作，如果用于投資，就會涉及到物業的維護和打理，那么與物業管理方及承租方的聯系能否在自己的掌控之中是我們需要考慮的。另外再結合物業是否具有方便性。從當前來講，半小時生活圈的物業對有車一族一定具有方便性；對于無車族，近期確實存在便利性問題，但隨著深圳地鐵的延伸，莞深兩地輕軌交通的連接，以及城市公共交通的優化，莞深兩地城市生活一體化的形成，這種不方便性也會隨之消失。
2、物業設計的科學合理性。物業設計的科學合理性，從行家來看，可以用許多設計的經濟技術指標去衡量，但對于一般的置業者來講，無法對這些經濟技術指標形成專業分析，可以著重關注以下幾個方面：（1）規劃、建筑密度、安全處理。這些可以憑直觀去感受；（2）公共活動場所對老人、小孩、訪客是否能夠考慮周全；（3）室內空間布局是否科學合理；（4）外觀視覺、建筑觀感和建筑物本身與整個大環境是否協調，是否新穎、明快而平實，用材用料是否耐用而環保等等。
3、物業自用和投資的可轉換性。如果買來投資，比如買寫字樓，除了考慮它的投資回報外，仍然要考慮將來的用途和定位；如果是自用，也要考慮以下因素：朝向，平面功能分配布局、停車和與外界交流聯系是否方便，你所從事的行業與周邊環境聯系是否合理；如果是用于投資就需要考慮你出租對象是哪一個群體，這個群體他們需要的面積，可能承受的租金水平等一系列問題。這些因素清楚了，你的投資就是理性投資。
4、物業的品質與價值優勢是否明顯。物業價值是否能增值，品質與價格作為最基本的因素。一個品質好價位低的物業，當然是風險最小的投資，那么這種性價比怎么去比較？比方說，我們用福田區的物業與鳳崗、塘廈物業比較，福田范圍現公寓價格最高已達到30000/元平方米，建筑密度大概20%左右，容積率2.0，像這樣一個同質物業在東莞塘廈、鳳崗的價位在4000元到5000元之間。別墅我們就拿南山區比較，其價位在80000元/平方米到100000元/平方米之間，而目前塘廈、鳳崗的別墅才漲到10000元/平方米多一點，物業價位相差為六分之一到八分之一之間。
5、開發商的誠信和對示范樓盤的了解。首先要選擇品牌開發商，那些長期從事房地產研究與開發的房地產公司，比較符合我上述的要求。至于開發商的誠信判斷，首先是過去已開發物業的品質，用材用料是否達到他的承諾；二是給消費者的廣告承諾是否過度夸張；三是還要看這個物業銷售是否有欺詐性，同時最好選擇那些自帶物業管理、又管理得比較好的公司。
三正地產對深圳半小時生活圈投資置業的思考和實踐
記者：據了解，三正地產作早在2004年已經進入深圳市場，是東莞最早進入深圳市場的房地產企業之一，是首家吸引深圳客戶最多的東莞房地產企業，并取得巨大的成功，你們的秘訣在哪里？
? 劉總：謝謝你對三正地產的關注，三正地產的確是東莞最早進入深圳市場的房地產企業之一，也是首家吸引深圳客戶最多的東莞房地產企業。
說秘訣，其實也談不上什么秘訣。我們清楚，在大都市生活的深圳人，對都市喧鬧已產生了都市疲勞，向往寧靜、安逸的山水田園生活，于是紛紛選擇走出深圳。那么，想要走出都市，消除都市疲勞，就看你是否捷足先登，如果早，可能是半小時生活圈，如果晚了，或許是１小時或更多的時間，而三正地產開發項目的所在鎮區（例如塘廈、鳳崗）基本上是深莞半小時生活圈之內。所以，前幾年就得到聰明的深圳人的眷顧，這是我們取得成功的重要原因之一。
我們認為，在激烈的市場競爭中，一個企業的經營理念往往能左右一個企業的成敗。我們企業的經營行為是建立在與客戶“共贏”基礎上的，能為顧客提供物超所值的產品和服務。一般來說，三正地產的物業升值空間很大，因為，我們除了把樓盤的品質建到最好之外，更重要的是，我們賣樓都是從最低價位開始，每個樓盤都低開高走，比如2004年的塘廈三正半山豪苑別墅，剛推出時的均價在5000元左右，而現在二手交易已經達到15000元了，翻了三倍有多。如果非得說秘訣，就算是吧。
三正地產自進入深圳市場以來，得到深圳人的熱烈追捧。直至今天我們已經為幾千個深圳家庭提供了高品質的物業，深圳藉業主在我們開發樓盤中占有相當大的比例，這是我們再次進入深圳市場的信心所在。未來，我們在深圳周邊地區，尤其是鳳崗還將有大量的性價比極高的物業推出，這必將對深圳生活、工作、投資產生積極的影響。
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