入手“小肥鋪” 投資正當宜
2015.07.27
入手“小肥鋪” 投資正當宜
“三正瑞士半山”的出現，在龍崗大運新城空降了一個風情十足的瑞士小鎮，青山綠水，湖光山色，將入住1500戶居民。小鎮商業屬社區商業，將為小鎮的居民提供日常生活配套。央媽降息后，或是入手這批“小肥鋪”的上佳時機。
◆適宜的商業面積及商住比
“三正瑞士半山”位處深圳龍崗與鳳崗鎮交界處，樓盤相對獨立，因此其商業應定位于社區商業，城郊大盤商業。社區商業配置適宜與否，視人均商業面積、商住比和戶均商業面積而定。
（1）人均商業面積：
按照《城市居住區規劃設計規范》，居住區商業規模為人均商業服務建筑面積0.7-0.91㎡/人。
“三正瑞士半山”今后居民約1515戶*3.02人/戶=4575人（2014年中國平均家庭戶規模為3.02人/戶），人均商業面積0.98㎡/人，對于一線城市居住區商業，其規模尚屬適宜。
（2）商住比：
外向型社區商業：人均商業面積1-2.5㎡/人，商住比6-11%；中間型社區商業：人均商業面積0.8-1.0㎡/人，商住比2-6%；內向型社區商業：人均商業面積0.8㎡/人以下，商住比2%以下。
“三正瑞士半山”商業面積4495㎡/住宅面積18萬㎡=2.5%，屬于中間偏內向型社區商業。
（3）戶均商業面積：
按照深圳近郊大盤的社區商業案例:萬科四季花城總建筑面積54萬㎡，戶數4700戶，商業10000㎡，戶均商業面積2.13㎡；萬科第五園總建筑面積25萬㎡，戶數2500戶，商業10000㎡，戶均商業面積4.0㎡；萬科城總建筑面積128.68萬㎡，戶數7171戶，商業22000㎡，戶均商業面積3.08㎡；深圳近郊大盤的平均戶均商業面積約3.0㎡左右。
“三正瑞士半山”1515戶，商業4445㎡，戶均商業面積2.9㎡，略低于深圳近郊大盤的平均戶均商業面積。
◆入手“小肥鋪”，投資正當時
社區商業主要為社區居民提供日常生活必需品，為服務當地居民的住宅區商業。即該商業向顧客提供的服務在步行15分鐘之內。社區商業是以超市為主力店的商業業態，其它業態有餐飲、服務配套、便利店、美容美發、生活家居、休閑娛樂、服飾精品、地產中介等。
“三正瑞士半山”臨街商鋪建筑面積約4445㎡，45間鋪。
“三正瑞士半山”的“小肥鋪”有如下優勢：
（1）入口沿街商鋪，分布在龍鳳大道南側的"三正瑞士半山"住區入口左右，所有商鋪均為沿外街一層商鋪。沒有商業死角，均好性強，租金收益有保證。
（2）商鋪層高6米，面寬進深比
（3）1500多戶豪宅居民的中高端消費人群的日常剛性消費力可觀。投資價值有保證，投資升值有機會。
（4）適宜的商住比、戶均商業面積，將避免商鋪空置與積壓。
（5）位居大運板塊核心位置，依傍龍崗中心城和大運中心成熟資源，如意路、北通道、水官高速、機荷高速、丹平快速等城市動脈半小時內可直抵福田、羅湖CBD，區域價值、交通價值都將不斷凸顯。
（6）中國股市進入牛市9個月，財富效應凸顯；在央行降息的刺激下，對于投資商鋪是入手的較佳時機。
“三正瑞士半山”以瑞士小鎮式的生活為藍本，原汁原味地打造屬于深圳人的瑞士生活。其社區商業將服務于小鎮居民，保障社區居民生活的日常需要。隨著入住人口的日益增多，其商業亦將蒸蒸日上。商鋪作為不動產投資品，其價值遠比股市穩定，其租金收入遠高于住宅，價格上漲亦比住宅價格上漲更快，具有更強的投資屬性。
有大型社區作為消費保障，有核心地段作為價值支撐，有合理的產品類型錦上添花，“三正瑞士半山”的“小肥鋪”價有所值，將是商鋪投資的好機會。
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