人防地下車庫經(jīng)營收益權(quán)歸誰?
2018.05.22
去年以來，朋友圈中不斷流傳一篇《法院判了：停車位居民免費使用，開發(fā)商無權(quán)租賃！》網(wǎng)文。文中稱在南京星漢花園停車位之爭中，法院認(rèn)為“地下停車庫歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會移交全部地下停車庫”。如此說法加上聳人聽聞的標(biāo)題，自然引發(fā)全國小區(qū)業(yè)主的關(guān)注。
極少有人注意到，這是一則謠言！早在2016年9月，微信官方辟謠專號“全民較真”就針對該文進行了辟謠、駁斥。但此則謠言傳播廣泛，已經(jīng)誤導(dǎo)了全國很多的小區(qū)業(yè)主。
那么，類似的網(wǎng)絡(luò)謠言究竟謬誤在哪？按照我國現(xiàn)行法律，開發(fā)商是否對小區(qū)人防車位是否有產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)？全國各地有哪些判例證明、參考？筆者這就一一理論。
南京星漢花園陷網(wǎng)紅謠言
以未生效判決誤導(dǎo)全國業(yè)主
這篇網(wǎng)傳謠言其實是一篇不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拿襟w報道，原文發(fā)表于2003年，文中提到的判決結(jié)果并未生效，但近年卻被很多自媒體或別有用心的人挖出來炒作。
2016年4月,由于該未生效的判決結(jié)果多次被“翻炒”，南京市鼓樓區(qū)法院不得不在官方微信平臺專門辟謠。9月，微信官方辟謠公號“全民較真”也針對該網(wǎng)文辟謠，將其標(biāo)記為謠言。
在《物權(quán)法》尚未出臺的2003年，南京星漢花園停車位之爭確實是全國首例，自然引起廣泛的關(guān)注。當(dāng)時，南京市鼓樓區(qū)法院一審判決認(rèn)定“地下停車庫歸全體業(yè)主所有”。但開發(fā)商不服一審判決，向南京市中級人民法院提起上訴，經(jīng)審理裁定：撤銷原判，發(fā)回重審。
也就是說，網(wǎng)文所引用的一審判決根本就沒有生效！
直到2014年9月，南京市鼓樓法院作出重審判決，駁回了星漢花園業(yè)主委員會的大部分訴訟請求，但因地下車庫中有23個停車位屬于違規(guī)建設(shè)、6個車位應(yīng)屬業(yè)主保留車位，所以開發(fā)商須在判決生效十日內(nèi)給付業(yè)主委員會車庫出售款50萬元。
什么意思呢？訴爭車位共有59個，在23個違規(guī)車位、6個業(yè)主保留車位的爭端中，開發(fā)商因存在違規(guī)行為而“輸了官司”；但正規(guī)建設(shè)的另外30個車位，仍屬于開發(fā)商的正當(dāng)權(quán)益，出售款全部歸開發(fā)商。重審判決書已經(jīng)在裁判文書網(wǎng)上公布。
按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，關(guān)于小區(qū)車庫的歸屬，大體是以是否公建分?jǐn)偨o全體業(yè)主和占用共有道路為“分界線”：已按公共建設(shè)面積分?jǐn)偨o全體業(yè)主和占用共有道路的車位，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；未分?jǐn)偟牡叵峦＼囄唬a(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。
所以，類似“法院判決明確開發(fā)商無權(quán)出售小區(qū)車庫”的假消息，別再相信了。
瑞士半山案例折射法律真相
一二審均判三正雁田地產(chǎn)勝訴
歷史總是在重演。2017年以來，個別業(yè)主在微信群、QQ群散布“開發(fā)商無權(quán)出租小區(qū)車庫”的不實信息，稱三正瑞士半山小區(qū)地下車庫產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，鼓動大家抵制開發(fā)商正當(dāng)?shù)淖赓U行為，并提起訴訟。但東莞市第三人民法院初審、東莞市中級人民法院二審均判定：“三正雁田房地產(chǎn)開發(fā)公司作為案涉人防工程的投資建設(shè)方，依法對案涉人防工程（空間車庫車位等）具有在平時管理、開發(fā)利用、經(jīng)營收益等正當(dāng)權(quán)利”。
1.合同約定：
人防車位未計入公攤面積
三正瑞士半山規(guī)劃車位分為人防停車位和非人防停車位，由于數(shù)量有限，不能滿足所有業(yè)主對地下車位的需求，2017年6月份，開發(fā)公司擬面向業(yè)主出租地下人防車庫的規(guī)劃停車位。但個別業(yè)主在三正瑞士半山微信、qq群中鼓動廣大業(yè)主抵制開發(fā)商出租停車位的正當(dāng)行為。雖經(jīng)三正雁田房地產(chǎn)開發(fā)公司多次闡明小區(qū)地下車庫的人防工程性質(zhì)，告知依據(jù)《物權(quán)法》、《人民防空法》和購房合同的相關(guān)條文、約定，申明開發(fā)商出租行為正當(dāng)、合法。但個別業(yè)主仍未停止侵權(quán)，并分別向東莞市第三人民法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)小區(qū)規(guī)劃停車位出租合同要約無效、撤銷《商品房買賣合同》中對地下人防車位經(jīng)營收益權(quán)的相關(guān)約定。
首先，我們來看三正瑞士半山《商品房買賣合同》中第十七條內(nèi)容：雙方可以就下列事項約定：１、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)屬該幢樓宇全體業(yè)主共有；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)屬該幢樓宇全體業(yè)主共有。3、整個項目小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)所配建的游泳池、規(guī)劃地下人防空間和車庫/車位及其他未列入分?jǐn)偯娣e的建筑物的所有權(quán)和經(jīng)營收益權(quán)歸出賣人享有。4、見雙方簽訂的其他補充協(xié)議。
《商品房買賣合同》附件二約定，小區(qū)公共分?jǐn)偨ㄖ娣e的內(nèi)容包括：公共門廳、公共前室、公共走道、樓梯間、電梯間、水井、電井、管井、走廊、電梯機房、屋頂梯屋的建筑面積；套與公共建筑之間的分隔墻以及墻外水平投影面積一半的建筑面積。
附件二特別強調(diào)：“獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防的地下室都不計入共有建筑面積”。
2.一審判決：
開發(fā)商有人防車位經(jīng)營收益權(quán)
市第三人民法院認(rèn)為：三正雁田公司與業(yè)主訂立的《商品房買賣合同》內(nèi)容真實、明確，依法成立，合法有效；《廣東省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法 》第十三條規(guī)定，人民防空工程在平時可按有償使用的原則開發(fā)利用，收益歸投資者所有。法院認(rèn)為，案涉人防工程系三正雁田公司投資建設(shè)，從《商品房買賣合同》約定的建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與對分?jǐn)偯娣e的說明以及商品房的總價、計算單價可見，三正雁田公司并未將對人防工程的投資以及投資成果轉(zhuǎn)移作為商品房出售市場定價的考慮因素，即業(yè)主所支付的購房款里并未包含轉(zhuǎn)移案涉人防工程投資成果的對價。因此，去年7月7日，法院初審判定“三正雁田房地產(chǎn)開發(fā)公司作為案涉人防工程的投資建設(shè)方，依法對案涉人防工程具有在平時管理、開發(fā)利用、經(jīng)營收益等正當(dāng)權(quán)利”。
3.終審判決：
個別業(yè)主對“投資者”認(rèn)定理由與法規(guī)不符，駁回上訴
提起訴訟的個別業(yè)主不服一審判決，向東莞市中級人民法院提起上訴，要求確認(rèn)《購房合同中》中“人防空間所有權(quán)歸三正雁田公司”的約定無效，責(zé)令開發(fā)商立即停止出租人防車位的行為。理由是：人防工程系小區(qū)強制配套公益性建設(shè)項目，建設(shè)成本納入小區(qū)開發(fā)成本，其開發(fā)成本已通過物業(yè)出售的方式轉(zhuǎn)嫁給小區(qū)業(yè)主；“投資建設(shè)方并非《防空法》中‘投資者’的概念，涉案小區(qū)區(qū)分所有權(quán)之物業(yè)出售完畢后，三正雁田公司便喪失了人防車位的‘投資者’資格，小區(qū)全體業(yè)主才是涉案人防工程的‘實際投資者’。”
三正地產(chǎn)認(rèn)為，訴爭人民防空工程的專項竣工驗收備案表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及竣工驗收備案證書均述明三正雁田公司為三正瑞士半山人防車庫的建設(shè)者。而我國《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條清晰地界定了地下工程的建設(shè)單位就是地下工程的投資者。何況，《購房合同》中明確約定三正瑞士半山小區(qū)內(nèi)獨立使用的地下室、車棚、車庫、警衛(wèi)室、管理用房、人防地下室都不計入共有建筑面積。
對于瑞士半山人防工程“投資者”的認(rèn)定問題，市中級人民法院認(rèn)定：劉某等認(rèn)為小區(qū)全體業(yè)主才是投資者的理由與法律法規(guī)的規(guī)定不符，不予采納。遂終審判定，“三正雁田公司依法享有案涉人防工程的經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)及管理權(quán)”。
值得一提的是，
一審法院認(rèn)定涉案人防工程所有權(quán)屬于國家，而《商品房買賣合同》約定其所有權(quán)屬三正雁田公司。對此，終審法院認(rèn)為《防空法》沒有對人防工程平時的所有權(quán)作出明確規(guī)定，《廣東實施〈中華人民共和國防空法〉辦法》也沒對人防工程平時的所有權(quán)作出明確規(guī)定，故案涉商品房買賣合同中對人防工程所有權(quán)的約定并未違反法律強制性效力性規(guī)定。
全國各地還有很多同類判例
網(wǎng)絡(luò)謠言誤導(dǎo)了很多業(yè)主，導(dǎo)致全國發(fā)生了很多類似的訴訟判例。法律是公正的，如無其他違規(guī)行為，開發(fā)商的正當(dāng)權(quán)益大都得到了維護。 筆者謹(jǐn)列舉幾例：
東莞凱旋盛世小區(qū)2015年發(fā)生的訴爭［（2015)東中法民二終字第839號］，市中級人民法院依據(jù)《防空法》第五條規(guī)定，認(rèn)定開發(fā)商是該人防工程的投資者。
珠海市錦繡檸溪小區(qū)業(yè)主委員會與開發(fā)商對人防停車位的訴爭，香洲區(qū)法院、珠海市中級人民法院均判定人防工程地下室使用管理及收益權(quán)歸屬開發(fā)商。業(yè)委會不服終審判決，向廣東省高院申請再審。省高院作出(2016)粵民申2846號民事裁定予以駁回。
2011年上海徐匯區(qū)肇家浜路201弄某花園小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會與開發(fā)商的合同糾紛，經(jīng)上海市徐匯區(qū)人民法院［案號:（2010）徐民三(民)初字第1825號］、上海第一中級人民法院［案號:（2011）滬一中民二(民)終字第867號］審理，均駁回了物業(yè)公司、業(yè)委會主張人防車位管理權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主的請求，支持開發(fā)商作為投資者的權(quán)益。
2014年，就南京永嘉年華公寓商鋪及地下停車位，開發(fā)商與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，南京市中級人民法院作出（2014）寧民終字第4420號判決，認(rèn)定開發(fā)商對小區(qū)人防車庫有管理收益權(quán)。
2015年，武漢都市桃源小區(qū)新?lián)Q屆后的業(yè)委會起訴開發(fā)商，要求判令小區(qū)人放地下室的使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主。由于購房合同明確約定，內(nèi)容也不違反法律強制性規(guī)定，合法有效，武昌區(qū)人民法院、武漢市中級人民法院均駁回業(yè)委會的訴求。
佛山、重慶、蘇州、三亞、湖北黃石、福建龍巖等地都發(fā)生過相關(guān)案例。在購房合同明確約定了公攤面積不包括人防車位情況下，法院都依法認(rèn)定開發(fā)商為人防工程投資者，擁有對人防車位的所有、經(jīng)營、收益等權(quán)益。
以上案例的判決書，均可從“中國裁判文書網(wǎng)”查核下載。
3月20日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產(chǎn)發(fā)展論壇在廣東佛山舉行。經(jīng)專家組的綜...
相關(guān)新聞
